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中港如何共筑空中楼阁

2017-04-04 20:29:42 中国经济文化研究所 阅读

 中港如何共筑空中楼阁

王尚一

 

 

 二战结束至今,香港经历六次房地产涨跌周期,其中第五次是从1984年中英联合声明发布开始。也是从这一次开始,中国大陆体制与香港地产商联手共筑空中楼阁。

 

香港第四次楼市涨跌周期始于1976年,1981年涨到巅峰,然后随着世界经济危机爆发和中英关于香港回归的谈判令港人失去信心,至1982年底房价跌去六成,1983年彻底崩盘。在此期间,华润做为中国体制驻香港的代表介入香港地产,开发天水围项目。

 

华润开发天水围项目心有余力不足,李嘉诚救援。跟体制在各领域心比天高操盘能力却比纸还薄的表现一样,对香港地产开发两眼一抹黑的华润,操作天水围项目很快陷入绝境。危难之时,李嘉诚慷慨悉数收购其他股东的股份,最终项目合作方只剩长实和华润,由长实进行实操,华润吃瓜围观。

 

天水围项目与其说是房地产项目,不如说是政治项目。时值中英就香港回归中国拉锯谈判,中国体制为展示治理香港的能力迫切想证明自己,天水围项目应运而生。李嘉诚的作业完成的很漂亮。天水围项目开发成功,不仅长实大赚特赚,华润代表体制也坐收了丰厚的利润,更重要的是,项目的成功帮中央传递出明确的政治信号:中央是有能力和信心保持香港的长期稳定和持续发展的。同时对于大陆,中央也坚定了发展地产经济的决心。另外,天水围一战,彻底奠定李嘉诚在香港地产界独占鳌头的地位,与中央体制的密切默契合作无人能及,有些财富,超越金钱。

 

中央为解决大陆的政治和经济双重危机,引进香港的地产模式发展大陆经济。1989年夏天,中国显性爆发一场政治危机,虽然事件被迅速暴力平息,但引发政治危机的根源是经济危机,所以体制必须解决经济问题。1990年,体制出台《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,为建立可流转的房地产和房地产市场的形成奠定基础。1991年,国务院又发布《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》,进一步深化房改。1992年邓小平南巡讲话后,中央提出加快房改的步伐。随后海南做为中国发展房地产的试点进行试水,之后的事众所周知,海南房地产迅猛无序发展,妖孽横行,泡沫急剧膨胀,完全失控。1993年,时任国务院副总理朱镕基不得不紧急叫停海南房产热潮,再之后就是海南徒留遍地鬼城烂尾楼。事实上,海南独立设省的初衷是建立像深圳那样的经济大特区,由于先天不足,海南没做成工业区,蜂拥而入的资金最后只能用于炒楼和走私汽车。跟华润无力开发天水围项目一样,中国体制无力独自开发房地产市场,海南地产试验以失败告终,中央设立海南省的初衷也全面破产。不过,众权贵和国企争霸后一地鸡毛的海南留下一支奇葩,海航,历近三十年风云变幻后的今天,成为与安邦相提并论的巨无霸。

 

海南试点如火如荼之时,北京也没闲着。董建华洞察中央在大陆发展地产经济的决心和无能,从香港北上,既到内地开拓地产市场,又为体制建言献策,东方广场项目就此诞生。随后董建华拉李嘉诚参与项目并主导。李嘉诚复制天水围项目的成功,东方广场项目由长实出面实操,其他可说和不可言说的众股东幕后坐等分蛋糕。越过层层阻挠,顶着重重压力,1996年东方广场破土动工,1999年国庆前夕竣工,给新中国建国50周年国庆献上一份厚礼。

 

东方广场项目具有重要的历史意义。大陆方面,在政策上,东方广场项目提供多方面的经验,供体制做为制定地产经济政策的重要依据,不再像海南开发那样如同没头苍蝇;在政治上,江借助该项目拆迁引发的一系列问题打垮北京帮地头蛇,王宝森自杀,陈希同沦为阶下囚,上海帮抢占下北京帮的地盘,势力大大增强;在经济上,东方广场做为长安街上的地标起巨大示范作用,成大陆发展地产经济的样板工程。香港方面,董建华如愿以偿荣任香港回归后的第一任特首,李嘉诚与体制的合作从邓时代进入江时代,地位更加卓越更加稳固,合作领域也更广泛更深入。

 

1998年,东南亚金融危机波及香港,地产价格暴跌,跌跌不休直到2003年沙士结束。期间,香港地产商离开萧条的香港市场组团北上,把香港成熟的地产开发和销售等模式带到大陆,在体制的支持下进一步发扬光大,自己赚的盆满钵满的同时,也为大陆发展地产经济做出举足轻重的贡献。也是这个时段起,香港地产商的名字在世界财富榜上出现的越来越多,名次也越来越靠前。

 

地产经济拯救了中国体制。1989年的学生运动令体制如坐针毡,1991年老大哥苏联解体令体制更加恐惧,政治危机像一场梦魇驱之不散,都是因为经济危机令体制泥足深陷。1992年克林顿上任美国总统,开启全球化经济模式,中国开始大量承接台湾和香港等地的制造业,私营经济迅速发展,彼时体制已经开始试水地产经济。1996年克林顿成功连任,全球化越演越烈,中国血汗工厂越来越发达,私营经济的进一步发展为地产经济打下基础。到1998年,地产模式基本完善和确立,朱镕基果断决策国企大下岗,体制终于甩掉这个沉重的大包袱得以轻装前行。这里要指出的是,朱镕基在任职国务院副总理时就掌握实权,全面负责国务院工作,李鹏的精力集中在三峡,所以朱的实际执政期是1990-2003年,十多年一直为挽救体制命运而不择手段。关键是,虽然朱在2003卸任,但朱的经济金融班子保持到现在,这也是为什么大陆持续推高地价的原因,同一帮人,始终用的同一招,但凡遇危机,就印钞刮地皮。

 

私营经济的发展为两岸地产经济提供驱动力。在克林顿的全力帮助下,2001年中国加入WTO,正式成为世界工厂。克林顿牺牲美国国家利益,成全全球化利益集团,中国体制搭上顺风车成最大的获益者之一。此后,港台制造业进入大跃进时代,贸易出口带动香港经济快速复苏,港台商人获利越来越丰厚。2003年沙士结束后,香港地产经济长期修复后开始回暖。中国大陆则进入胡温时代,地产经济做为执政重点推进,公然开启房地产立国模式,地产价格迅速飙升。

 

2008年美国爆发次贷危机,中国的出口经济遭受沉重打击。大陆地产价格进入下行通道,香港则楼市持续升温,原因很简单,制造业出口受阻,积累了大量利润的工厂主转而投资房产,进而催升楼市。紧接着美联储救市,大陆随之推出4万亿政策,大陆房价快速回升。同时大量资金潮水一样涌入香港楼市,助推香港房价继续上涨。

 

房地产立国创造一场中国经济奇迹。整个胡温时代,体制完全贯彻房地产立国的基本国策,发展地产经济来保体制,地产吸血供给体制就三个字:快准狠。在体制的支持和保护下,陆资房企在大陆攻城略地后又到香港开疆辟土,港资房企也是南征北战,共同推动两岸房价同步不断上涨。房地产的繁荣掩盖了经济发展中的一切致命伤,全国人民的话题都围绕房子这一核心,万众一心为楼市添砖加瓦,越建越高。

 

2013年中国进入习李时代,地产经济继续高歌猛进。此时实体经济走向末日,体制对地产经济更加倚重。在一连串经济新概念不停吹泡泡的背景下,印钞机日夜轰鸣,两岸房产脱离居住功能,楼价也脱离大众购买力,往海市蜃楼发展。

 

2015年股灾后的9月,香港房价迎来拐点。由于香港零售、旅游、餐饮都持续萧条,陆资在股灾中遭受沉重打击,香港房价难以为继。2016上半年,香港经济已经硬着陆,铺租暴跌到一至三成,酒店价格跌回十年前,迪士尼和海洋公园持续亏损,只有股市和楼市捆绑硬撑。房价止不住下跌,元朗、何文田新盘扎推促销,竞争白热化。香港地产界一片愁云惨雾,地产大佬忧心忡忡。

 

盟友告急,体制义不容辞。中企受体制之命,化作五彩祥云托住香港正在坠崖的房价。海航、华润、万科、恒大、保利等中资房企正中下怀,资本公然借机更大量出逃,群雄逐鹿港岛,无视成本竞投拿地。大陆炒房客跟随中企,果断杀入香港楼市。本港炒家也闻风而动,加入炒作大军。香港房价像超级马力吃了蘑菇,再次变大弹跳而起。当然体制救市还有一个重要原因,香港楼价是深圳的参照物,深圳楼价是中国的参照物,香港楼价崩盘会直接影响深圳,进而影响整个大陆,从这个意义上,体制出手也是刻不容缓。

 

香港楼市再次暴涨冲出天际,要怪中企用力过猛。中企忘记香港市场狭小,依然按照大陆模式操作。大陆是成片开发成片卖,房奴和炒家成群结队像抢白菜;香港是一栋一栋开发,几套几十套的卖,哪怕卖一套也非常有仪式感,董事成员和经纪人郑重举牌广而告之。国字号中企在香港救市,好比几只大鳄从海里跳进后花园的锦鲤池,爪子刚搭进去,池子就满了,稍微动下爪子,池子里就惊涛拍岸。财大气粗的中企一点小钱儿洒洒水,就刷出香港一个接一个地王。

 

体制和香港地产商联手把房价升到高空。中国大陆不是人民的,是体制的。香港也不是民众的,而是地产商的。自1980年代香港开始进入回归议程,体制和香港地产商就联手发展地产经济。彼时大陆是初次尝试,香港则是第五次。此后三十多年,大陆整体上都属于上升期,香港经历1998金融危机后严重受挫,但很快站起。在中央体制、两岸地产商和民众的共同努力下,成功把房价推举到空中。

 

 

《大话西游》里至尊宝说,我不戴紧箍,救不了她,戴了紧箍,爱不了她。大陆体制和香港地产商之间则不存在这种两难选择,紧箍只是装饰,该出手时就出手,踩着地产的飞毯一起升空,一起共筑空中楼阁,一起空中解体。

 

 

 

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